El turismo residencial tiene una repercusión económica de 21.000 millones de euros, si se toma como base la demanda anual de 65.000 viviendas, según se recoge en el estudio Turismo Residencial Español: Diagnóstico y Propuestas de Internacionalización (T.R.E.S.), editado por el ICEX en colaboración con la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Además, este sector se erige entre dos de los principales pilares de la economía española:

• La construcción: El parque actual de viviendas destinadas a segunda residencia, constituido por 3,8 millones de casas, equivale casi al 18% del total censado. El sector del turismo residencial podría suponer un confortable colchón en caso de que se produjese la tan anunciada fase de desaceleración de la demanda de primeras viviendas en España.
• El turismo: En él muestra su poder de fidelización, desestacionalización y estabilización, como se pone de manifiesto en la Costa del Sol-Costa del Golf. Se observa que el 60% de los más de 50 millones de turistas que visitan anualmente España repite destino por tercera vez.

California versus Florida
Los grandes desplazamientos que hicieron millones de estadounidenses de los Estados del norte a Florida o a California, en los años 60 y 80 respectivamente, son los dos grandes modelos objeto de reflexión dentro del sector.

Los expertos aseguran que en España, hasta este momento, se ha estado produciendo lo que se podría denominar el efecto Florida, aunque “hemos observado indicios de traslados parciales de actividades económicas”, afirma Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, una asociación de promotores inmobiliarios, constructores e intermediarios.

Pero en el sector de la vivienda residencial, la opción es clara: “El modelo California es a lo que deberíamos aspirar, ya que genera empleo y riqueza, a la vez que fija las poblaciones” sostiene José Manuel Galindo, presidente de la Comisión de Turismo Residencial de la APCE y secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA).

“La idea es crear un paraíso de la nada, un complejo residencial con todo incluido”, expresa Gabriel Fernández-Álava de la Vega, director comercial del grupo inmobiliario Gomendio. ¿Cómo? “Respetando el medio ambiente y creando un entorno urbano agradable, preferiblemente ubicado cerca de un núcleo urbano consolidado; manteniendo un nivel de exigencia muy alto en limpieza y seguridad; ofreciendo una oferta adecuada de servicios y limitando el uso del vehículo particular, potenciando los desplazamientos a pie y en bicicleta”. En definitiva, “poniendo todos los medios para que los propietarios desarrollen un sentimiento de pertenencia, de orgullo por vivir allí”, precisa Jordi Ferrer Graupera, socio-director de la consultora Tourism & Leisure–Europraxis.

Convivencia entre grandes y pequeños
“Hasta no hace mucho tiempo, tanto la construcción como la promoción de la vivienda turística se consideraba un negocio de riesgo. Sin embargo, el proceso de integración europea en su conjunto y la adopción del euro han modificado el panorama del sector, pasando a convivir en la costa española las promotoras locales, de baja capacidad financiera, con las nacionales”, señala Galindo.

De entre las 50 primeras promotoras españolas por volumen de facturación, 39 ya han incorporado a su actividad diaria la promoción de viviendas vacacionales, según un estudio realizado por la consultora especializada en servicios inmobiliarios Grupo i.

La capacidad de respuesta de la industria inmobiliaria española a posibles incrementos de demanda es casi absoluta, coinciden en afirmar todas las fuentes del sector. Posibilidad que, aunque ha estado siendo impulsada por distintos motivos, se mantendrá en suspenso a causa de los últimos acontecimientos en Madrid, que hacen prever un período de incertidumbre.

Para Rafael Codoñer, director gerente de CISA, la compañía inmobiliaria de Bancaja, “España es uno de los países donde más rápido se comercializa la vivienda, lo que nos permite dar una inmediata satisfacción a la demanda emergente. Todo un símbolo del dinamismo del sector”.

Asignaturas pendientes
“Las viviendas turísticas en el extranjero, sobre todo las localizadas en España, se presentan como una excelente alternativa de inversión y una buena forma de vivir, llegando a convertirse en el símbolo del bienestar de la clase media”, asegura José María Morillo, director del departamento de Inversiones Exteriores de la Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Londres.

El protagonismo adquirido por el sector no debe diluir otras asignaturas que quedan por aprobar:

• la escasa internacionalización de las empresas y su actitud pasiva ante los mercados exteriores,
• el desconocimiento y la falta de control de los canales de distribución en los principales focos de demanda,
• la exigua labor de promoción en países como Reino Unido, Alemania o Noruega y
• el insuficiente desarrollo de redes comerciales internacionales, lo que trae consigo una alta dependencia de agentes externos.

La preocupación por paliar estas trabas y facilitar el proceso de internacionalización del turismo residencial ha llevado al ICEX, a petición de la APCE y de Live in Spain y en colaboración directa con la primera, a elaborar anualmente planes sectoriales. El objetivo: “Poner en manos de los empresarios españoles los instrumentos necesarios para neutralizar los problemas que puedan surgir en función de las deficiencias del sector y concienciarles sobre la importancia tanto de tener un mayor control sobre los canales de comercialización, como de mantener un conocimiento profundo de la competencia y de los clientes”, expone Juan Miguel Márquez, director de la división de Promoción de Servicios y Coordinación del ICEX.

El quinto plan sectorial ya se ha echado a rodar con el diseño del sello de confianza, que será dado a conocer al sector probablemente el próximo mes de junio.

Misiones de compradores a los países considerados como de demanda emergente, tales como Rusia o Noruega, misiones de intermediarios al Salón Inmobiliario de Madrid; la organización de un pabellón oficial HomeSpain en Londres y de otro informativo en la Homes Overseas de Dublín; y la visita a otros foros de turismo residencial como el Marbella Meeting Point, completan las principales acciones recogidas en el Plan Sectorial de 2004.

HomeSpain: reconocimiento del sector
Por su apoyo institucional al sector inmobiliario turístico y por la organización de la Feria Oficial de Turismo Residencial Español en el mercado británico, HomeSpain, el ICEX fue premiado en la I Edición de los Premios Live in Spain–CISA, otorgados por primera vez el pasado año y organizados a instancia de Live in Spain, bajo el patrocinio de CISA.

Con solo dos ediciones, HomeSpain es considerada por el sector como un escaparate único para mostrar en el Reino Unido la variada oferta de turismo residencial existente en España. Unas 36 empresas y unos 1.500 visitantes son las cifras con las que se cerró su última convocatoria, a finales de octubre del pasado año.

Ganar confianza
El primer paso ya está dado: la APCE prepara un sello de confianza para las promociones de viviendas residenciales. “Dirigido a los potenciales compradores, este marchamo estará homologado por operadores, agencias inmobiliarias y todas aquellas instituciones oficiales o agrupaciones profesionales relacionadas con el negocio inmobiliario en el país origen de la demanda”, precisa José Manuel Galindo.

Se trata de configurar una imagen de seriedad y de cumplimiento con las normas. Como señala Galindo, “la confianza no es sólo un problema jurídico, sino de información y percepción en última instancia”.

Más allá de los agentes
Abrir los canales de distribución con el objetivo de dejar de depender de los agentes o intermediarios en el clima de seguridad conseguido resulta fundamental para acabar con el pago de las comisiones, que van del 12% al 20% por venta realizada, lo que encarece el coste de las viviendas en un momento en que los mercados exteriores se muestran muy sensibles a las subidas de los precios.

Hoy en día son la figura clave puesto que son ellos los que tienen la confianza del posible comprador.

Firmas como Fadesa, Proincasa o Marina D’Or han decidido invertir para mantener la competitividad. Todas ellas han abierto una oficina en Londres como paso previo a la creación de su propia red de ventas. Otras como el Grupo Pinar se lo están planteando seriamente.

Los proyectos de coinversión, como el que ha dado vida al proyecto Alfaz del Sol en la localidad alicantina de Santa Pola, promovido por CISA en asociación con el grupo inmobiliario noruego Selvaag Gruppen y con Exsos, todavía no es un recurso muy extendido entre las empresas del sector.

El presidente de Live in Spain advierte de la existencia de nuevas vías todavía por explotar como son las agencias de seguros, las instituciones financieras, los grandes almacenes como Harrods y Selfridges o los touroperadores de viajes especializados en destinos turísticos, “apreciados por los clientes extranjeros y acostumbrados a mover importantes cantidades de clientes, gracias a sus propias redes de comercialización”.